{"id":39863,"date":"2019-04-18T09:04:41","date_gmt":"2019-04-18T12:04:41","guid":{"rendered":"http:\/\/rioonwatch.org.br\/?p=39863"},"modified":"2019-04-19T11:49:12","modified_gmt":"2019-04-19T14:49:12","slug":"propriedade-como-relacao-social-estrategias-sem-fins-lucrativos-para-construir-riquezas-comunitarias-atraves-da-terra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rioonwatch.org.br\/?p=39863","title":{"rendered":"Propriedade como Rela\u00e7\u00e3o Social: Estrat\u00e9gias sem Fins Lucrativos para Moradia"},"content":{"rendered":"

Click Here for English<\/a><\/a><\/strong><\/em><\/p>\n

Leia a mat\u00e9ria original por Steve Dubb<\/a> em ingl\u00eas no Non-Profit Quarterly aqui<\/a>.\u00a0O RioOnWatch traduz mat\u00e9rias do ingl\u00eas para que brasileiros possam ter acesso e acompanhar temas ou an\u00e1lises cobertos fora do pa\u00eds que nem sempre s\u00e3o cobertos no Brasil.<\/em><\/p>\n

A propriedade \u00e9 algo, normalmente, visto como um conceito bem simples. \u201cMeu, n\u00e3o seu.\u201d Uma crian\u00e7a de dois anos poderia nos dizer isso. A realidade, no entanto, \u00e9 bem mais complexa, j\u00e1 que os direitos dos propriet\u00e1rios est\u00e3o longe de serem fixos. Na verdade, o conceito do que significa propriedade \u00e9 pass\u00edvel de mudan\u00e7a. Por este motivo, atingir uma maior justi\u00e7a social e econ\u00f4mica n\u00e3o \u00e9 apenas uma quest\u00e3o de mudar quem possui ativos econ\u00f4micos, mas tamb\u00e9m mudar quais direitos est\u00e3o associados ao fato de possuir ativos. Isso porque propriedade n\u00e3o se \u00e9 apenas sobre quem<\/em> \u00e9 o propriet\u00e1rio legal, mas tamb\u00e9m nos for\u00e7a a considerar o que \u00e9<\/em> propriedade e o que queremos dizer com o termo \u201cpropriedade\u201d. Fundamentalmente, a propriedade n\u00e3o \u00e9 s\u00f3 sobre possess\u00e3o isoladamente; na verdade, envolve uma rela\u00e7\u00e3o social de direitos legais entre pessoas.<\/p>\n

A realidade de que a propriedade n\u00e3o \u00e9 absoluta \u00e9 particularmente \u00f3bvia se refletirmos sobre a quest\u00e3o da propriedade de terra. Deixando de lado a ret\u00f3rica, um dono de uma casa nos EUA dificilmente \u00e9 o rei ou a rainha de seu “castelo”. Voc\u00ea quer derrubar uma casa familiar e construir um pr\u00e9dio de apartamentos no terreno? Ou mesmo converter sua cozinha privada em um restaurante que opera comercialmente? Se voc\u00ea tentar qualquer uma dessas coisas em um t\u00edpico bairro residencial norte-americano, voc\u00ea ir\u00e1 perceber rapidamente que seu direito \u00e0 \u201cpropriedade privada\u201d n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o abrangente quanto pensou. Sem falar que provavelmente ir\u00e1 deixar v\u00e1rios vizinhos raivosos.<\/p>\n

Nos EUA, se o seu lar \u00e9 em um bairro administrado por uma associa\u00e7\u00e3o de moradores, voc\u00ea pode encontrar limites at\u00e9 sobre qual cor pode pintar sua casa ou sobre como cuidar de seu gramado. Muitas vezes falamos sobre a propriedade como um direito absoluto, mas, novamente, a propriedade \u00e9 uma rela\u00e7\u00e3o social\u2014o uso de propriedade \u201cprivada\u201d \u00e9 limitado pela lei e pelo costume.<\/p>\n

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De fato, refletindo essa percep\u00e7\u00e3o, cursos de legisla\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria geralmente descrevem propriedade como um \u201cpacote de direitos<\/a>\u201d, ao inv\u00e9s de uma coisa.1<\/sup><\/a> E esse \u201cpacote de direitos\u201d de propriedade n\u00e3o \u00e9 fixo, mas varia de acordo com o que voc\u00ea e seus vizinhos acordam acerca de \u201cdireitos privados\u201d em oposi\u00e7\u00e3o a outros direitos que podem ser atribu\u00eddos ao governo local ou \u00e0 amig\u00e1vel associa\u00e7\u00e3o de propriet\u00e1rios.<\/p>\n

Tipicamente, esse pacote de direitos \u00e9 alterado para se ajustar especificamente \u00e0s diretrizes de zoneamento ou do bairro. Mas o pacote de direitos tamb\u00e9m pode ser alterado de outras maneiras\u2014por exemplo, uma comunidade pode optar por alterar direitos de propriedade com o objetivo de promover moradia a pre\u00e7os acess\u00edveis de uma forma mais ampla.<\/p>\n

Um Termo Territorial Coletivo<\/a> (TTC) \u00e9 uma estrat\u00e9gia que permite altera\u00e7\u00f5es nesse pacote de direitos para esse prop\u00f3sito. Com um TTC, o propriet\u00e1rio possui a casa, mas uma organiza\u00e7\u00e3o possui a terra sob a casa; um acordo ou contrato delimita os direitos de cada parte. Assim como acontece com casas pr\u00f3prias, o propriet\u00e1rio ret\u00e9m o direito \u00e0 privacidade, ao uso exclusivo de sua casa, e a legar a propriedade a herdeiros. Mas a organiza\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m possui direitos. O que mais se destaca \u00e9 que a organiza\u00e7\u00e3o pode estabelecer uma f\u00f3rmula de revenda para preservar a acessibilidade econ\u00f4mica, estabelecer limites sobre o capital para melhorias (de novo, para preservar a acessibilidade\u2014o que \u00e9 dif\u00edcil de manter se for permitido a demoli\u00e7\u00e3o e a substitui\u00e7\u00e3o de casas modestas por super-mans\u00f5es), tamb\u00e9m pode insistir na realiza\u00e7\u00e3o de consertos (para preservar o valor a longo prazo da moradia para propriet\u00e1rios futuros), e impor limites sobre o refinanciamento. Esse \u00faltimo direito da organiza\u00e7\u00e3o sem fins lucrativos, em quest\u00e3o, provou-se crucial na \u00faltima recess\u00e3o econ\u00f4mica dos Estados Unidos, protegendo milhares de propriet\u00e1rios de assumir empr\u00e9stimos predat\u00f3rios e \u00e9 um dos motivos pelo qual propriet\u00e1rios no modelo TTC possu\u00edam taxas de execu\u00e7\u00e3o de hipoteca (isto \u00e9, a reivindica\u00e7\u00e3o do bem hipotecado devido ao n\u00e3o pagamento do empr\u00e9stimo) dramaticamente menores do que propriet\u00e1rios tradicionais durante a Grande Recess\u00e3o.<\/p>\n

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Land banking<\/a><\/em> (o processo de comprar\u00a0 e estocar terrenos, que est\u00e3o em locais onde n\u00e3o h\u00e1 desenvolvimento, para quando for oportuno subdividi-los em t\u00edtulos menores e revend\u00ea-los) muda a distribui\u00e7\u00e3o desses direitos de maneira diferente, dando ao governo local o direito de adquirir terrenos vazios sem colocar o terreno em leil\u00e3o no mercado quando um propriet\u00e1rio n\u00e3o paga seus impostos. O prop\u00f3sito desta pr\u00e1tica \u00e9 menos relacionado \u00e0 moradia e mais ao controle de \u00e1reas vazias. A propriedade dos terrenos adquiridos sob essa pr\u00e1tica \u00e9 tipicamente p\u00fablica\u2014normalmente, ao n\u00edvel dos condados (nos EUA). O land banking<\/em> adquire a propriedade vaga, se engaja no planejamento p\u00fablico, investe em melhorias que a comunidade precisa, e ent\u00e3o revende o terreno a propriet\u00e1rios privados.<\/p>\n

No entanto outra abordagem para a propriedade comunit\u00e1ria de moradia \u00e9 a cooperativa habitacional. Uma cooperativa habitacional<\/a> \u00e9, como seu nome sugere, um neg\u00f3cio no qual moradores coletivamente possuem a propriedade da moradia atrav\u00e9s de uma corpora\u00e7\u00e3o habitacional governada pelo princ\u00edpio cooperativo de \u201cum membro, uma parte, um voto\u201d. Cooperativas habitacionais s\u00e3o uma forma de moradia muito estabelecida\u2014a cidade de Nova York \u00e9 conhecida como um centro de cooperativas habitacionais porque, dentre outros, foi o jeito mais f\u00e1cil de permitir que moradores possu\u00edssem moradias coletivamente na \u00e9poca em que o conceito legal de um condom\u00ednio (no qual cada fam\u00edlia possui seu pr\u00f3prio apartamento ou unidade residencial separadamente) ainda n\u00e3o havia sido desenvolvido. Algumas cooperativas habitacionais em Nova York podem ser muito inacess\u00edveis; em 2016, um apartamento cooperativo de 20 quartos na Quinta Avenida estava avaliado em US$120 milh\u00f5es<\/a>.2<\/sup><\/a> Mas enquanto cooperativas possu\u00eddas por celebridades s\u00e3o mais conhecidas, a cooperativa habitacional normalmente \u00e9 um instrumento para pessoas com recursos limitados conseguirem possuir uma propriedade coletivamente. A Associa\u00e7\u00e3o Nacional de Cooperativas Habitacionais afirma que cerca de 1% de todas as unidades residenciais dos Estados Unidos<\/a>\u2014cerca de 1,2 milh\u00f5es\u2014s\u00e3o cooperativas habitacionais.3<\/sup><\/a><\/p>\n

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Recentemente, novas formas de controle comunit\u00e1rio da terra foram desenvolvidas. Uma dessas \u00e9 o modelo de cooperativa Resident Owned Community <\/em>(ROC\u2014Comunidade de Propriedade dos Moradores).<\/em> \u00c9 claro que, tecnicamente, todas as cooperativas habitacionais s\u00e3o de propriedade dos moradores. Mas o termo tem sido utilizado para se referir \u00e0s cooperativas que envolvem a propriedade comunit\u00e1ria do terreno em comunidades de moradia pr\u00e9-fabricadas (tamb\u00e9m conhecidas como \u201cparques de casas m\u00f3veis\u201d ou, menos positivamente, como \u201cestacionamento de trailers\u201d). A propriedade comunit\u00e1ria da terra nestas comunidades \u00e9 importante pois moradias pr\u00e9-fabricadas s\u00e3o a principal fonte de moradia acess\u00edvel a taxa de mercado nos Estados Unidos.<\/p>\n

Mais de 17 milh\u00f5es de norte-americanos moram em moradias pr\u00e9-fabricadas<\/a>.4<\/sup><\/a> Os moradores s\u00e3o em sua maioria de baixa renda\u2014a renda m\u00e9dia dos moradores deste tipo de resid\u00eancia \u00e9 metade da m\u00e9dia nacional<\/a>.5<\/sup><\/a> Ao conquistar a propriedade da terra na forma de cooperativa \u00e9 permitido a esses moradores estabelecer a posse legal de terra em vez de continuar sob risco constante de terem a terra sobre a qual est\u00e3o vendida. A propriedade comunit\u00e1ria contribui para o aumento da riqueza do morador porque a seguran\u00e7a de posse legal permite que ele acesse melhores financiamentos (por exemplo, pagando menores juros em seus empr\u00e9stimos) e desfrute de maiores valores de revenda. Os moradores conseguem melhor financiamento, \u00e9 claro, porque a propriedade de terra comunit\u00e1ria significa que o comprador vai se tornar um membro da cooperativa e portanto tamb\u00e9m vai gozar de seguran\u00e7a de propriedade; isso faz com que a propriedade se torne mais valorizada e torna empr\u00e9stimos banc\u00e1rios aos moradores menos arriscados, possibilitando juros mais baixos.<\/p>\n

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A maior organiza\u00e7\u00e3o apoiando o desenvolvimento destas propriedades comunit\u00e1rias dos moradores \u00e9 a ROC USA, que auxiliou 227 parques a se tornarem propriedades comunit\u00e1rias dos moradores<\/a>.6<\/sup><\/a> A ROC USA come\u00e7ou como um programa do Fundo de Empr\u00e9stimos Comunit\u00e1rio de New Hampshire. Em meados dos anos 2000, o sucesso do Fundo atraiu aten\u00e7\u00e3o nacional. Com o apoio da Funda\u00e7\u00e3o Ford, da Prosperity Now e outros, a ROC USA foi criada e o esfor\u00e7o para criar comunidades de casas pr\u00e9-fabricadas ganhou novo impulso. At\u00e9 2018, 14.500 casas pr\u00e9-fabricadas em 15 estados eram parte da ROC USA<\/a> (mais do dobro da quantidade em 2008).7<\/sup><\/a><\/p>\n

Por \u00faltimo, mas n\u00e3o menos importante, o Termo Territorial Coletivo, conforme mencionado acima, permite a conquista de uma moradia permanentemente acess\u00edvel ao promover mudan\u00e7as naquele \u201cpacote de direitos\u201d que gostamos de chamar de propriedade. Os TTCs possibilitam que organiza\u00e7\u00f5es comunit\u00e1rias sem fins lucrativos tirem a terra do mercado e a coloquem em um fundo, assim preservando sua acessibilidade. Tipicamente, a maior parte dos ganhos de capital ficam com o pr\u00f3prio fundo e uma pequena parte com os moradores, o que possibilita que o fundo ofere\u00e7a moradia para um futuro propriet\u00e1rio de baixa e moderada renda a um pre\u00e7o acess\u00edvel.<\/p>\n

Mais de 15.000 fam\u00edlias possuem casas pelo formato do TTC nos Estados Unidos. Esses propriet\u00e1rios possuem a maior parte dos direitos que associamos com a propriedade de moradia, mas n\u00e3o todos. Por exemplo, l\u00e1, em troca da compra da casa por um pre\u00e7o abaixo do mercado, o comprador se compromete a restri\u00e7\u00f5es sobre o refinanciamento e sobre o pre\u00e7o pelo qual ele pode vender a casa. Os mecanismos podem ser registrados no acordo de venda ou podem ser incorporados no arrendamento do terreno. Em todo caso, estas restri\u00e7\u00f5es ajudam a preservar a acessibilidade para futuros compradores\u2014e possui o benef\u00edcio adicional de prevenir os compradores de im\u00f3veis de tomarem empr\u00e9stimos excessivos e se tornarem muito endividados para adquirirem suas casas. Por exemplo, durante a Grande Recess\u00e3o, enquanto graves inadimpl\u00eancias entre a popula\u00e7\u00e3o geral variaram entre 6,3% em 2008 e 9,67% em 2009, a taxa de inadimpl\u00eancia entre tomadores de empr\u00e9stimo que faziam parte de TTCs variou de 1,98% em 2008 para 1,3% em 2010<\/a>.8<\/sup><\/a><\/p>\n

N\u00e3o \u00e9 exagero pontuar a signific\u00e2ncia desses baixos n\u00fameros de inadimpl\u00eancia dentre os participantes de TTCs. Dado que ocorreram perdas de riqueza de mais de um trilh\u00e3o de d\u00f3lares em comunidades negras durante a Grande Recess\u00e3o, a li\u00e7\u00e3o \u00e9 de que se os TTCs fossem mais difundidos, dezenas, qui\u00e7\u00e1 centenas, de bilh\u00f5es de d\u00f3lares talvez tivessem sido preservados nestas comunidades. No entanto, o crescimento dos TTCs continua mais lento do que seus enormes impactos positivos.<\/p>\n

Felizmente, casos bem sucedidos do desenvolvimento de TTCs est\u00e3o come\u00e7ando a se proliferar. Uma vit\u00f3ria com o potencial de mudar o jogo para os defensores do TTC ocorreu em 2017 em Baltimore, nos Estados Unidos, onde a campanha de base comunit\u00e1ria para 2020 defendeu investimentos em TTCs. A Campanha 20\/20 almejou obter US$20 milh\u00f5es em financiamento para moradia acess\u00edvel, tendo TTCs como elemento central, e US$20 milh\u00f5es para destruir propriedades inadequadas<\/a>. Em maio de 2017, a prefeita de Baltimore, Catherine Pugh, publicamente declarou seu apoio \u00e0 proposta do grupo, que espera-se que viabilize a constru\u00e7\u00e3o de 400 moradias sustent\u00e1veis e empregue 550 moradores<\/a>.9<\/sup><\/a> A Non-Profit Quarterly<\/em> destacou ao longo do ano passado o crescimento dos TTCs em outros lugares\u2014incluindo a regi\u00e3o da Ba\u00eda de S\u00e3o Francisco, Nova Iorque, Washington DC, Filad\u00e9lfia e Fl\u00f3rida\u2014para mencionar alguns exemplos proeminentes.<\/p>\n

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Os TTCs, conforme dito acima, tipicamente servem como estrat\u00e9gia para desenvolver moradia acess\u00edvel, mas o prop\u00f3sito da propriedade comunit\u00e1ria do terreno pode ser concebido de maneira mais ampla para incluir a propriedade comunit\u00e1ria de terrenos comerciais, espa\u00e7os verdes e instala\u00e7\u00f5es comunit\u00e1rias. Alguns anos atr\u00e1s, entrevistei Susan Witt<\/a>, que trabalhou por anos com o pioneiro em TTCs, Bob Swann<\/a>, que dirige o Schumacher Center for New Economics<\/a>, em Massachusetts. Susan afirma que Bob ajudou a desenvolver o modelo de TTCs para evitar a mercantiliza\u00e7\u00e3o a terra, j\u00e1 que a terra \u201cn\u00e3o \u00e9 conquistada e sim dada pela natureza\u201d. Bob, diz Susan, \u201cviu o movimento do TTC como um movimento de reforma agr\u00e1ria\u201d. Susan acrescenta que Bob imaginou que o TTC poderia deter cerca de um d\u00e9cimo da terra de uma comunidade para garantir que o desenvolvimento ocorreria de acordo com os valores da comunidade. \u201cDesenvolvemos um sistema de duas camadas\u201d, diz Susan, \u201cn\u00e3o apenas terra para moradia, mas terras para fazendas, terras para locais de fabrica\u00e7\u00e3o e terras para ruas principais para garantir que os locais de varejo sejam acess\u00edveis para empresas locais\u2026 No final, o resultado seria uma riqueza diversificada e distribu\u00edda\u201d.10<\/sup><\/a><\/p>\n

Steve Dubb, \u201cOwnership as Social Relation: Nonprofit<\/span>\u00a0Strategies to Build Community Wealth through Land.\u201d\u00a0<\/span>This article was originally published by\u00a0<\/span>NPQ<\/i>\u00a0<\/span>online on December 11, 2018 (https:\/\/nonprofitquarterly<\/span>.org\/2018\/12\/11\/ownership-as-social-relation-nonprofit<\/span>–strategies-to-build-community-wealth-through-land\/<\/a>). Translated by J\u00falia Hara Medeiros.\u00a0 Used with permission.<\/p>\n

[1]<\/a> Veja, por exemplo, este artigo do ex-juiz da Suprema Corte de Vermont, Denise Johnson: Denise R. Johnson, \u201cReflections on the Bundle of Rights<\/a>,\u201d Vermont Law Review<\/em>, volume 32 (2014), pp. 247-272, acessado em 15 de mar\u00e7o de 2017.
\n[2]<\/a> Amy Plitt,\u00a0\u201c$120M Co-op at 834 Fifth Avenue Is Now NYC\u2019s Most Expensive Listing: Say hello to the new most expensive home for sale in New York City<\/a>,\u201d @CurbedNY<\/em>, 26 de abril de 2016, acessado em 15 de mar\u00e7o de 2017.
\n[3]<\/a> Associa\u00e7\u00e3o Nacional de Cooperativas Habitacionais, Housing Cooperatives in the USA<\/a>, Washington, DC: NAHC, March 2012, acessado em 30 de novembro de 2018.
\n[4]<\/a> Departamento do Censo dos Estados Unidos, \u201cTotal Population in Occupied Housing Units by Tenure by Units in Structure<\/a>,\u201d Washington, DC: US Dept. of Commerce, based on 2012-2016 American Community Survey data, 2018, acessado em 30 de novembro de 2018.
\n[5]<\/a> Corpora\u00e7\u00e3o para Desenvolvimento Empresarial, \u201cFacts about Manufactured Housing<\/a>,\u201d\u00a0About Manufactured Housing,\u201d\u00a0<\/em>Washington DC, 2017, acessado em 27 de mar\u00e7o de 2017.
\n[6]<\/a> ROC USA, \u201cStrategic Plan 2015\u20132018<\/a>\u201d ROC USA: Concord, NH, 2015: 4, acessado em 7 de janeiro de 2016. Atualizado em dezembro de 2018 dados fornecidos por ROC-USA.
\n[7]<\/a> ROC USA<\/a>, \u201c10,000 Strong and Growing,\u201d 10,000 Strong and Growing,\u00a0<\/em>Concord, NH: ROC USA, 2016, acessado em 7 de janeiro de 2016. Atualizado em 8 de dezembro de 2018 dados fornecidos por ROC-USA.
\n[8]<\/a> Jeff Bounds, \u201cCommunity Land Trust Lending Update, Part 2<\/a>,\u201d\u00a0Fannie Mae<\/em>\u00a0Business News<\/em>, 28 de janeiro de 2016, acessado em 15 de mar\u00e7o de 2017.
\n[9]<\/a> Luke Broadwater, \u201cPugh backs calls for multimillion investment in affordable housing in Baltimore<\/a>,\u201d\u00a0Baltimore Sun<\/em>, 13 de maio de 2017, acessado em 15 de maio de 2017.
\n[10]<\/a> Susan Witt, entrevista por telefone por Steve Dubb e Emily Sladek, 3 de novembro de 2016.<\/p>\n

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