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Como o Modelo TTC nos EUA Eleva Aquisição da Casa Própria para Famílias de Renda Baixa

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Leia a matéria original por Gregory Scruggs em inglês na Revista Place* aqui. O RioOnWatch traduz matérias do inglês para que brasileiros possam ter acesso e acompanhar temas ou análises cobertos fora do país que nem sempre são cobertos no Brasil.

A organização desenvolve moradias a preços permanentemente acessíveis para famílias da classe trabalhadora separando o título da casa da terra embaixo dela.

Uma casa em construção é algo comum em Durham, uma cidade pequena, porém próspera, no estado da Carolina do Norte, que tem sido anunciada como a “capital das start-ups do Sul” dos Estados Unidos.

Mas essa estrutura de madeira que logo será uma casa de três quartos não é comum: ela será alugada por US$800 (R$3200) por mês, cerca de 40% abaixo do valor de mercado local.

O aluguel é planejado para ser acessível para funcionários de restaurantes e zeladores, e não apenas para as classes de novos empreendedores. O projeto está sendo feito pelo Durham Community Land Trust (Termo Territorial Coletivo de Durham), uma construtora sem fins lucrativos.

“Ela fará alguma família muito, muito feliz”, disse Selina Mack, diretora do grupo.

A organização de Selina desenvolve moradias a preços permanentemente acessíveis para famílias da classe trabalhadora separando o título da casa da terra embaixo dela.

Proponentes de Termos Territoriais Coletivos (TTC) dizem que eles oferecem, em cidades que crescem rapidamente como Durham, a melhor chance de fornecer moradias a preços acessíveis, se comparados com outras opções populares como os títulos restritos, que expiram depois de certo tempo.

“Preços acessíveis por prazo limitado irão permitir que talvez uma família se beneficie”, disse Tony Pickett, diretor executivo da Grounded Solutions Network, uma organização sem fins lucrativos focada na habitação.

“Criar um estoque de casas a preço acessível permanentemente fazendo um investimento público uma única vez—e fazer com que essa mesma habitação continue tendo preços acessíveis para as gerações futuras—é uma forma muito mais sustentável e financeiramente razoável de se usar os dólares públicos.”

Raízes no Movimento pelos Direitos Civis

Habitação através do Termo Territorial Coletivo faz com que famílias de renda entre baixa e moderada possam ter a chance de se tornarem proprietárias de suas casas que, de outra forma, elas nunca teriam acesso, diz Pickett.

Criar um balanço “entre a construção de riqueza individual e a acessibilidade a longo prazo” é vital, ele adicionou, principalmente se for considerada a diferença racial da riqueza nos EUA.

De acordo com o Center for American Progress (Centro para o Progresso Americano), um laboratório de ideias progressistas, a riqueza média de famílias afro-americanas é um décimo da média de famílias brancas—em um país onde comprar uma casa é o caminho primário para se construir riqueza.

Ao reduzir as barreiras à aquisição da casa própria, o modelo do Termo Territorial Coletivo oferece essa oportunidade.

O conceito do TTC, cujas raízes estão no Movimento de Direitos Civis Norte-Americano, completará 50 anos esse ano, mas o preço crescente dos custos de terra e as práticas tradicionais de financiamento de moradias continuam sendo obstáculos para a sua adoção mais ampla.

Até hoje há apenas 225 TTCs a nível nacional, de acordo com a Grounded Solutions [o número atual é 259]. Isso ocorre, em grande parte, porque os banqueiros hipotecários e os corretores de imóveis não estão familiarizados com o modelo, disse Pickett, e isso cria um ciclo vicioso.

Além disso, o número relativamente pequeno de Termos Territoriais Coletivos indica que famílias que querem comprar uma casa não têm essa opção rotineiramente. Isso, por sua vez, limita a capacidade dos TTCs de obter mais patrimônio líquido para comprar mais casas.

Embora a casa na qual Selina supervisionou a construção no ano passado será alugada, a maioria de moradores de TTCs são donos de suas próprias casas.

Por meio de um modelo inovador de financiamento habitacional chamado “patrimônio líquido compartilhado”, o Termo Territorial Coletivo retém a propriedade da terra—e, portanto, muito do valor acumulado—quando o ocupante vende a casa.

Como resultado, a casa poderá ser vendida por um valor abaixo do valor de mercado para o próximo comprador.

‘Centavos que Gritam’

No começo do século XX, muito tempo antes de Durham se tornar a capital das start-ups, ela possuía um distrito conhecido como Black Wall Street por sua concentração de companhias de seguros e bancos cujos donos eram afro-americanos do mundo dos negócios.

Mas a construção de uma rodovia no centro da cidade na década de 1960 desmantelou a comunidade de negócios negra, enquanto uma política de habitação discriminatória conhecida como “redlining” impedia que famílias negras obtivessem crédito imobiliário.

Isso deixou áreas como o Oeste de Durham, que foi dividida pela rodovia, negligenciadas.

“Moradias abandonadas, pouca ou nenhuma casa própria, um monte de imóveis para alugar—a maioria deles pertencia a proprietários ausentes—em mau estado, e a prefeitura não investia na comunidade”, disse Selina, descrevendo o local na década de 1980.

Em 1987, os moradores do bairro, de maioria afro-americana, se juntaram sob o lema de “retomar as ruas” e reformaram cinco prédios.

Os vizinhos colocaram as casas em um Termo Territorial Coletivo, inspirado pelo New Communities, um Termo Territorial Coletivo agrícola da Georgia iniciado em 1969 por veteranos do movimento dos direitos civis. [New Communities foi o primeiro TTC.]

Seus esforços impulsionaram a prefeitura a passar um título de dívida de moradia a preço acessível naquele ano. Essa fonte de recursos ajudou a comprar terrenos, reformar as casas já existentes e construir novas.

Hoje o Termo Territorial Coletivo de Durham possui 281 propriedades, incluindo um quarto do Oeste de Durham e metade do caminho entre o centro e a [prestigiosa] Duke University.

O portfólio das propriedades do Termo Territorial Coletivo garante um valor fixo de custo viável em meio a uma onda de aluguéis em aumento.

“Durham está vivendo uma rápida gentrificação. O preço das casas está subindo vertiginosamente… O impacto do Termo Territorial Coletivo presente naquela vizinhança é que ele tem mantido os preços, ou ao menos o aumento deles, relativamente estável”, Selina disse.

Mike Richmond, um zelador aposentado, que trabalhava na limpeza da universidade, comprou sua casa por meio desse TTC. Com o aumento dos preços em Durham, ele disse que hoje seria quase impossível para alguém trabalhando em sua antiga área comprar uma casa naquela vizinhança.

“Ele teria que sair agarrando moedas de um centavo e, se surgisse algo, essas moedas virariam centavos gritantes”, Mike nos disse de sua varanda da frente.

Decisão

Mike sabia que ele ganharia mais com o crescimento urbano de Durham se ele fosse proprietário da terra, mas aceitou a troca.

“Se eu não fizer um lucro maior hoje, ao menos alguém amanhã poderá entrar e ter condições para viver”, ele disse.

Essa atitude é incomum num país onde moradia é considerada um ativo rentável.

Um relatório de 2010 de um estabelecido Termo Territorial Coletivo em Vermont mostrou que muitos dos seus primeiros compradores ganharam dinheiro suficiente da venda do patrimônio líquido compartilhado de suas casas no TTC para depois dar a entrada em uma casa com o valor do mercado.

Todavia, Rocke Andrews, presidente anterior da National Association of Mortgage Brokers (Associação Nacional de Corretores Hipotecários), era cético quanto ao fato de os TTCs oferecerem oportunidades amplas para os moradores já que os TTCs precisam contar com as doações de terra e subsídios públicos.

“Isso vai exigir uma grande soma de dinheiro para um grande número de pessoas”, ele disse para nós por telefone.

A Grounded Solutions disse anteriormente que os acordos coletivos podem receber um reforço das regras bancárias conhecidas como “Duty to Serve”, que surgiu durante a crise imobiliária de 2008 e que estimula as gigantes do ramo do crédito imobiliário (e que têm apoio do governo) Fannie Mae e Freddie Mac a oferecer suporte financeiro para cooperativas.

Mas Rocke duvidou que as regulações teriam um impacto significativo.

“Muitos dos programas estão disponíveis por meio do “Duty to Serve”, mas não são muito usados no mercado de crédito imobiliário”, ele disse.

Enquanto a grande recessão dizimou proprietários financeiramente inseguros uma década atrás, TTCs forneceram um baluarte reforçando o crédito imobiliário e ajudando proprietários de casas a evitar a execução hipotecária.

A Grounded Solutions descobriu que créditos imobiliários sujeitos às taxas de mercado tinham oito vezes mais chance de não serem pagas do que os das casas de TTCs durante a crise imobiliária de 2008-2009.

Percy Covington, um assistente social que vive numa casa que ele comprou do TTC de Durham, experimentou isso em primeira mão quando ele precisou de ajudar para fazer os pagamentos de seu crédito imobiliário.

“Isso me deu confiança no Termo Territorial Coletivo de Durham. Eles realmente te apoiam—muito mais do que o banco. É investimento deles, também”, ele disse.

“Isso ajudou a salvar minha casa.”

*Place é publicação da Thomson Reuters Foundation, um braço da Thomson Reuters, que cobre notícias humanitárias, direito das mulheres e LGBT+, tráfico humano, direitos de propriedade e mudanças climáticas. A matéria original foi financiada pela Solutions Journalism Network.

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