No dia 07 de agosto de 2013, a urbanista e Diretora Executiva da Comunidades Catalisadoras, Theresa Williamson, fez uma apresentação sobre a regulamentação fundiária e o planejamento urbano nas favelas do Rio de Janeiro como parte de um evento da Casa Fluminense. Sua apresentação, aqui publicada, mostra em profundidade as qualidades das favelas e as possibilidades para preservá-las e garantir um desenvolvimento sustentável e auto-determinado dessas comunidades, tanto em um contexto global quanto na situação local de remoções e gentrificação.
Ao contrário do senso comum, ao visitar diversas favelas no Rio de Janeiro podemos ser surpreendidos e inspirados por muitas coisas que vemos por lá. Nas favelas existem inúmeros projetos comunitários onde os próprios moradores enfrentam os mais variados desafios, tais como: lixo, esgoto, creche, alfabetização, apoio ao idoso, arte, literatura, esporte, mobilização, casa de sopa, nutrição, higiene, dança, e por aí vai. Todos estes projetos também trabalham com um processo de conscientização dos moradores beneficiados, e na ausência de investimento público.
Além do mais há uma grande quantidade de qualidades urbanísticas nas favelas da cidade. Qualidades difíceis de serem desenvolvidas através do planejamento, e que urbanistas nos quatro cantos do mundo hoje tentam estimular, com muita dificuldade, muitas vezes tarde demais. Sendo elas:
- Moradia a preços acessíveis em áreas centrais.
- Densidade que promova e possibilita a prestação de serviços públicos sem demasiada verticalidade que estimula o isolamento.
- Voltado ao pedestre – o que estimula um alto grau de confraternização e troca.
- Alto uso de bicicletas e transporte público – o que é bom para o meio ambiente urbano e global.
- “Uso misto” residencial e comercial – que diminui a necessidade de deslocamento e estimula o convívio local (lares acima de lojas).
- Moradia próxima ao trabalho – que diminui os gastos de dinheiro e tempo com transporte, evitando a sobre carga nas redes de transporte.
- Arquitetura orgânica – arquitetura que evolui aos poucos e pode ser adaptada mais facilmente às necessidades dos moradores.
- Alto grau de ação coletiva – que além de fortalecer laços de apoio, propõe economias com os custos de certos serviços e materiais.
- Redes intrincadas de solidariedade.
- Alto grau de produção cultural.
- Facilitador de empreendedorismo – pela troca constante entre moradores, possibilidade de criar um comércio em casa, e flexibilidade proporcionada historicamente pela falta de regulamentação,
Em suma, o que urbanistas chamam de “Novo Urbanismo” e procuram desenvolver ha 30 anos mundo afora com resultados mixtos, por conta da dificuldade de planejar com o intuito de estimular a convivência.
Regularização Fundiária no Contexto da Gentrificação
A regularização fundiária tem sido uma reivindicação fundamental na luta pela moradia no Brasil e em muitos países. Ela é vista como o passo mais crucial para a segurança habitacional e na luta contra as remoções e por indenizações justas.
Hoje a regularização fundiária ganha espaço no Rio de Janeiro, mas este debate e movimento também chegam junto com outra, nova, ameaça à moradia. Apesar do grande risco que muitos moradores de favela correm hoje por conta da remoção, com 8.000 já removidos nos últimos anos no Rio e 40.000 correndo risco, o desafio maior hoje talvez venha numa nova forma, na tal da gentrificação.
Da remoção já temos bastante conhecimento e experiência acumulada no Rio de Janeiro. É o que mais conhecemos. Também temos algumas formas para enfrentá-la. Apesar da dificuldade, existem casos de sucesso e diversos mecanismos jurídicos para defender os direitos dos moradores. Algumas favelas conseguem juntar suas forças e montar resistências bem-sucedidas contra a remoção. Pois o povo já conhece esse monstro, movimentos sociais já conseguiram estabelecer certas leis, a mídia internacional já vê como cruel, e instituições de direitos humanos já estão de olho.
Enquanto isso, a gentrificação, ‘remoção branca” ou ‘expulsão pelo mercado,’ corre o risco de remover muito mais gente de suas casas, modificar favelas em áreas de luxo, tudo sem precisar se legitimar de nenhuma forma. Pois o mercado é visto como “natural” e a gentrificação como “inevitável”. Ao mesmo tempo, temos menos experiência com este fenômeno no Rio, o que nos pegou de surpresa.
O que é?
A gentrificação é um processo hoje comum em grandes cidades do mundo, algumas já com quatro décadas de experiência no assunto.
Ela começa onde por algum motivo–sendo melhorias e investimentos públicos, falta de imóveis ou terra ou pela falta de preços acessíveis em outros locais mais atraentes–um pequeno grupo em busca de uma solução, normalmente um grupo que gosta do lugar como é, e que não liga para os preconceitos ligados a tal lugar, começa a se muda para este local.
Em algumas cidades foram artistas. Em outras a comunidade homossexual. Em outras, jovens estudantes ou jovens famílias.
No caso do Rio, este fenômeno começou sendo associado à chegada de estrangeiros, pois jovens estrangeiros que chegam para estudar ou trabalhar no Rio muitas vezes não trazem com si os mesmos preconceitos que muitos cariocas de classe média aprendem na infância.
Mas na verdade, vemos pelo menos 3 grupos de “gentrificadores” no Rio: jovens profissionais e estrangeiros, especuladores, e moradores de favela capazes de pagar um aluguel mais alto. Pois com a chegada da UPP houve um aumento no aluguel em todas as comunidades com UPP, e este aumento de forma geral não está sendo pago por estrangeiros ou especuladores e sim por moradores de favela que, apesar da dificuldade, conseguem pagar um aluguel mais alto.
O que acontece tradicionalmente com a gentrificação é que com a chegada do primeiro grupo de pessoas “de fora”, é desencadeado um processo no mercado local, onde os preços começam a aumentar e a área começa a se valorizar. O primeiro grupo normalmente não é “o problema”, pois chegam gostando do local e sem intenção de modificá-lo ou especular. Mas este grupo sem querer notifica o mercado do potencial do local. E o mercado entra em seguida, às vezes devagar e parcialmente, outras vezes rapidamente ou de forma que descaracteriza completamente a área.
Receita para Gentrificação
No caso do Rio, a gentrificação nas favelas está passando por um processo acelerado por conta da “receita para gentrificação” atualmente em curso no Rio:
1- A melhoria da economia tem aumentado a demanda de forma geral por moradia no Rio de Janeiro, e a possibilidade de algumas camadas da população pagar mais.
2- O Rio hoje é um mercado hiper-valorizado com:
- Relativamente poucas áreas atraentes a uma grande parcela da população (por faltarem serviços e oportunidades na grande maioria da região metropolitana)
- Sem muita possibilidade de ampliação nestas áreas centrais
- Sem transporte de massa que possibilita uma fácil circulação urbana e com isso sua descentralização
- Com um centro urbano que centraliza a grande maioria dos empregos.
3- No Rio não temos regulamentação sobre o valor de terras e imóveis. O que tem regulado o valor das terras nas favelas centrais até hoje foi uma combinação de economia estagnada na região como um todo, presença do tráfico, falta de regularização fundiária, e falta de serviços públicos.
4- A chegada da UPP, já de cara, aumenta o valor dos imóveis, dentro e em volta das UPPs, o que dificulta a estadia de quem estava vivendo de aluguel.
5- Em geral os primeiros investimentos pós-UPP nas favelas pacificadas são investimentos que dificultam a estadia de moradores mais vulneráveis: são serviços públicos, porém de mercado, que obrigam os moradores a pagar, às vezes custos irreais, por serviços já existentes: luz, água, comunicação. Quer dizer, não agrega muito à qualidade de vida dos moradores, só sobrecai nos seus bolsos e tira da renda familiar.
6- Em seguida vem a regularização fundiária, e com ela o IPTU, e do jeito que está sendo feita, pode levar muitas pessoas donas de suas próprias casas a expulsão por não conseguirem pagar as contas, como acontece em áreas que passam por este processo pelo mundo afora.
Comparação e Regulamentação de Valores e Habitação em Outras Cidades
Por volta de pelo menos um quarto (25%) dos moradores de qualquer área metropolitana no mundo por definição não conseguem viver pagando os custos de mercado. São muitas vezes as pessoas que constroem as cidades e fazem sua manutenção. E sempre são as pessoas mais vulneráveis, que qualquer cidade teria o interesse em cuidar, para que essas pessoas não se tornassem pessoas em desespero ao ponto de partir para o crime ou o desequilíbrio.
Por isso, grandes cidades bem-sucedidas em todo o mundo reconhecem a importância de regular seu setor imobiliário para fortalecer o acesso a moradia pela camada econômica baixa da população. Isso é feito de diversas formas. Em Hong Kong 49% das pessoas moram em habitação pública. Em Londres 24% recebem aluguel social. Em Nova York, desde 1943, existem limites impostos por lei sobre o aumento no aluguel afetando inúmeras pessoas; hoje em Nova York existem 600.000 apartamentos de habitação pública e a lei recompensa favoravelmente empreendimentos urbanos que incorporem apartamentos em custo acessível com o direito de construir mais andares. Em Singapura 90% dos imóveis são públicos. Em Zurique por volta de 30% dos moradores moram em cooperativas, criadas há décadas por conta da especulação imobiliária e necessidade de garantir habitação a preços acessíveis. Todas são políticas de inclusão da população de baixa e média renda em áreas centrais, o que favorece o desenvolvimento urbano equilibrado, saudável e inclusivo, com pessoas capazes de oferecer diversos serviços nas diversas áreas urbanas, limitando a formação de guetos.
Hoje em dia é consenso geral de urbanistas que é crucial em qualquer cidade do mundo se incorporar e garantir o acesso a moradia a preços acessíveis em áreas centrais.
No momento no Rio, estamos correndo contra este consenso para uma situação insustentável. Os governantes que conduzem o percurso atual dizem que estão nos levando a um estado de “cidade global,” só que sem as políticas que fazem essas cidades funcionarem. E também não percebem que o mundo não está mais em busca de “cidades globais,” e sim de cidades singulares. Pois as cidades globais se tornam muito parecidas. Mas este é um outro papo.
Com isso, prefiro ser otimista e pensar como que o Rio poderia aproveitar a sua história e construir algo único para o seu futuro. Aprender com o aprendizado de décadas de experiências nas grandes cidades desenvolvidas, sem cometer os mesmos erros. Em outras palavras, como poderíamos aproveitar o momento atual, já com o conhecimento que temos sobre o Rio e sobre outras cidades no planeta, e mais as informações e tecnologias das quais temos acesso hoje, para construir algo melhor?
O Potencial das Favelas do Rio
Partindo do pressuposto que reconhecemos a importância de assegurar habitação acessível (em todos os sentidos), e reconhecendo as qualidades das favelas citadas no começo, de que forma iremos caminhar?
Como é que, no Rio, iremos preencher esta demanda reconhecida e preenchida de diversas formas nas grandes cidades do mundo? E será que podemos fazer melhor do que elas? Servir de exemplo para as 3 em 9 bilhões de pessoas que a ONU prevê morando em ‘slums’ até 2050? Este é o debate que precisamos ter.
Vamos começar pelo que temos hoje. Como temos suprido a necessidade por moradia até hoje? Historicamente essa necessidade foi cumprida pelas favelas, que não por coincidência, abrigam 24% da população carioca, consistente com os números que levantamos à cima com respeito à necessidade de subsídio em outras cidades no planeta.
Depois de 115 anos de favela, o que temos hoje no Rio são 600 experiências únicas, oferecendo moradia para 23% da população. O que é a favela? De um ponto de vista urbanista, se tivermos que simplificar de tal forma a aplicar um só termo para todas as favelas, podemos dizer, que a favela é simplesmente:
- Um bairro que emerge de uma necessidade não cumprida por habitação.
- Estabelecida e desenvolvida sem regulamentação externa ou do governo.
- Sua marca original é estabelecida e desenvolvida organicamente e pelos próprios moradores.
- Evolui de forma contínua baseada em cultura, acesso a recursos e empregos.
Com isso, temos hoje 600 bairros em processo de desenvolvimento orgânico. Algumas experiências não deram certo, e seus moradores nada mais querem do que ser reassentados em condições melhores. Mas o grande número de comunidades onde os moradores não querem, de jeito nenhum, ser reassentados é a prova do valor e das qualidades destas comunidades.
Não podemos comparar a favela com qualquer outro tipo de bairro residencial pelo seguinte–a favela é composta de espaços construídos tijolo por tijolo, pedra por pedra, por seus moradores e seus antepassados. Tanta história embutida nos espaços não pode ser ignorada. Para algumas pessoas isso não é importante, para outras é muito importante. Favelas têm um valor histórico a ser defendido e seus moradores o direito de não só opinar, mas de conduzir o seu futuro desenvolvimento, caso queiram. Até porque já têm se mostrado mais do que hábeis na formação destes bairros até hoje. Todas as qualidades ali contidas são graças aos moradores e essa história.
Voltando para o assunto da regularização fundiária, precisamos começar considerar essas qualidades na hora de pensar de que forma regularizar. Vale a pena regularizar por regularizar? Porque queremos regularizar? Se for para aumentar a segurança, será que regularizar sempre aumenta a segurança fundiária? Se for para aumentar o valor das casas com a intenção de fortalecer a justiça social, será que a regularização irá realmente aumentar a justiça social, se levarmos em conta todos os seus impactos? A resposta nem sempre é simples.
O que é importante agora, pensando no futuro, é reconhecer essa história, as conquistas, as soluções e qualidades oriundas das favelas, como ponto de partida para qualquer conversa sobre o futuro desenvolvimento urbano do Rio, e planos para melhorar o acesso à moradia. Tudo deve levar isso em consideração, desde projetos de habitação pública, que precisam ser desenvolvidos com essas qualidades incorporadas; quanto à urbanização de favelas, que não deve prejudicar estas qualidades enquanto atende os desafios de cada comunidade; até mesmo a regularização fundiária que precisa ser capaz de se realizar enquanto mantém essas qualidades.
É fundamental que as decisões sejam tomadas pelos moradores e que eles tenham acesso às melhores informações possíveis.
Apresentando o Community Land Trust
Como ponto para reflexão, gostaria de apresentar um mecanismo interessante para isso, desenvolvido já em vários cantos inclusive na África e no Oriente Médio, mas crescendo mais rapidamente na Inglaterra e nos Estados Unidos, chamado de “Community Land Trust”, algo como Fundo de Terras Comunitárias, Fundo de Posse Coletiva, ou Termo Territorial Coletivo*. Este modelo de moradia popular, crescente desde a década de 70, tem ao longo do tempo se mostrado o mais resistente tanto aos períodos de especulação imobiliária quanto a quedas de mercado que desapropriam muitos por não conseguirem pagar as contas.
Como funciona:
- Uma entidade sem fins lucrativos é criada, cuja administração é feita por moradores, vizinhos e técnicos votados pelos moradores, e cuja proposta é gerenciar–para sempre–as terras na qual os moradores residem.
- Embora as famílias sejam donas e construam suas próprias moradias ou outras estruturas, a terra em si permanece ‘sob tutela’ da comunidade como um todo, e assim, protegida dos caprichos do mercado imobiliário.
- Estes Fundos são baseados num local geográfico, definidos por uma certa dimensão geográfica dos bairros ou áreas cujos limites podem mudar ao longo do tempo.
- A maioria dos Fundos de Posse Coletiva, seguindo sua missão de promover o acesso à moradia a preços acessíveis, regula os preços e destinatários de revenda das habitações para cumprir essa missão. Essa função de fiscalização é feita para garantir que quem precisa tenha acesso à moradia, enquanto garantindo aos proprietários um retorno justo em seus investimentos, porém evitando as drásticas oscilações nos valores de propriedade que disparam os ciclos de gentrificação dos bairros.
- Se organizar como Fundo de Posse Coletiva proporciona a comunidade inúmeras vantagens, quanto a capacidade de organizar e administrar o próprio desenvolvimento da comunidade, de acordo com uma missão definida pela própria comunidade. Isso pode incluir, além de um objetivo de manter preços acessíveis, a garantia de urbanização de qualidade, manutenção e fortalecimento da cultura local, e outros fatores a serem definidos pelos próprios moradores.
Conclusão
Deveríamos lutar por uma urbanização customizada para cada comunidade, onde um processo participativo verdadeiro aconteça, levando em conta as qualidades e desafios do local; priorizando, e separando em itens os que (1) podem melhorar através da ação dos próprios moradores, (2) demandam um investimento público, e (3) a comunidade pode realizar através de parcerias. Em seguida a urbanização deve vir, cumprindo as necessidades priorizadas pela própria comunidade, seguida pela regularização de tal forma que mantenha as qualidades como determinadas durante todo o processo.
É preciso destacar que já existem todos os elementos para isso, comunidades que se organizam, algumas há décadas, em torno de demandas locais. Existem estudos e mais estudos sobre os impactos de diversas políticas sobre a cidade e suas favelas. As manifestações recentes mostram a grande vontade da população em criar uma nova forma de pensar a cidade. As informações hoje estão fluindo de forma cada vez mais eficiente graças às mídias sociais. E temos o aprendizado local e global de décadas de políticas bem e mal-sucedidas ao nosso alcance. Com isso, não podemos deixar que esse momento seja desperdiçado. Está na hora de criar a nossa Receita para Integração.
*A partir de junho de 2018, adotamos a nomenclatura ‘Termo Territorial Coletivo’ (TTC) para traduzir o conceito, em inglês, de ‘Community Land Trust’. Anteriormente, o conceito foi traduzido livremente como ‘Fundo de Posse Coletiva’. A nova nomenclatura melhor descreve o instrumento internacional que atualmente está sendo adequado às especificidades brasileiras, especialmente sob o aspecto jurídico.