Um Termo Territorial Coletivo Multiétnico Com Direito de Desapropriação: Dudley Neighbors de Boston, nos Estados Unidos

MAIS DE 30 ANOS DE HISTÓRIA NA DEFESA DA MORADIA

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Essa é a primeira matéria de uma série de matérias sobre experiências de Termos Territoriais Coletivos (TTC) pelo mundo. Selecionamos alguns casos concretos a partir da sua importância para o contexto no qual estão inseridos e, também, pelo potencial de inspiração para grupos e pessoas em outros locais. Os casos mostram como são variados os TTCs, apesar de terem uma estrutura básica sempre igual: uma organização sem fins lucrativos, composta de moradores, é dona da terra de uma área, enquanto os moradores são donos ou alugam as moradias em si. Nosso objetivo é apresentar o aprendizado acumulado por experiências internacionais com o TTC, com o intuito de pensar, a partir das lições que elas nos fornecem, como alcançar o maior potencial do modelo no Brasil e superar desafios enfrentados em outros contextos. A primeira experiência explorada é Dudley Neighbors Incorporated (DNI), TTC situado na cidade de Boston, nos Estados Unidos.

O Dudley Neighbors Incorporated (DNI) é um Termo Territorial Coletivo (TTC) criado no final dos anos 1980, no âmbito de um processo de renovação da área no entorno de Dudley Street, na cidade de Boston, que se encontrava em uma situação de severo abandono. Ele foi criado a partir da Dudley Street Neighborhood Initiative (DSNI), organização comunitária já existente na época, cuja finalidade era promover o desenvolvimento da região com protagonismo dos moradores e de forma amplamente participativa.

A conquista-chave e particular do Termo Territorial Coletivo de Dudley, que faz dele um caso único no mundo, aconteceu logo nos seus primeiros anos. Foi concedido pelo município de Boston o controle comunitário sobre 1.300 lotes de terrenos públicos abandonados através do instrumento de domínio eminente (direito de desapropriação): ao TTC foi dado o poder de desapropriar terrenos vazios dentro de uma região denominada de “Triângulo Dudley” e utilizá-los para construir moradias populares e outros equipamentos comunitários. O TTC, portanto, tornou-se proprietário da área e ficou responsável por gerenciá-la em prol dos moradores, de forma a promover o desenvolvimento comunitário e garantir a capacidade dos moradores de permanecerem na área. 

Bairro de Dudley, Boston. Antes e depois. Fonte: site do DNI

A mudança na paisagem de Dudley Street começou a ser vista logo nos primeiros anos da mobilização dos moradores. O estado de abandono que a região vivenciava—com terrenos baldios sendo utilizados como depósito de lixos, praças sem infraestrutura urbana, ruas vazias e uma sensação de insegurança—foi, progressivamente, substituído por um ambiente de paz, interação e tranquilidade. Novos moradores se mudaram para o local, famílias passaram a sair mais às ruas e os residentes começaram a realizar atividades recreativas nas praças e parques. Pouco a pouco, o bairro passou por uma profunda mudança, provocada pela própria ação dos moradores, organizados coletivamente a partir do TTC.

Para viabilizar sua operação, o TTC de Dudley utiliza os terrenos adquiridos por meio do domínio eminente para elaborar projetos de construção de moradias populares, com a parceria de instituições privadas e organizações sem fins lucrativos, sempre de acordo com o plano territorial estabelecido pela comunidade. Durante a construção, os terrenos são arrendados para incorporadoras imobiliárias (organizações que coordenam a elaboração e execução dos empreendimentos habitacionais) e, apenas posteriormente, para proprietários individuais, cooperativas habitacionais e outras formas de sociedade limitadas. Os contratos de arrendamento (lease) celebrados costumam ter um período de validade de 99 anos. Eles são estruturados de forma a preservar a acessibilidade econômica da moradia no bairro, permitindo que as casas sejam adquiridas somente por famílias de baixa renda que não conseguiriam acessar uma moradia por meio das vias do mercado livre.

Moradias do TTC de Dudley. Fonte: site do DNI

A diversidade étnica e racial é uma característica muito marcante na região de Dudley Street, com maioria de residentes afro-americanos e também com uma forte presença de imigrantes latino-americanos e africanos, inclusive muitas pessoas originárias de Cabo Verde. As eleições no TTC Dudley Street são famosas pelo grau de participação multiétnica. A representatividade destes diferentes grupos foi, desde o princípio, uma das maiores preocupações do DNI, que garante no seu conselho vagas para pessoas de diferentes etnias. Além disso, a preservação da memória da comunidade e das tradições culturais está presentes nos projetos desenvolvidos pela organização. No campo da cultura, uma das iniciativas locais é o Corredor Cultural, que busca estimular o contato com música e arte entre os moradores, engajando artistas, coletivos e, sobretudo, jovens. 

Atualmente, o TTC conta com mais de doze hectares de terras nos bairros de Roxbury e North Dorchester. Os imóveis totalizam 227 unidades habitacionais acessíveis, sendo 97 residências unifamiliares, 77 unidades geridas por cooperativas e 53 unidades alugadas. Além da moradia em si, o TTC também conta com diversos outros equipamentos comunitários em sua área de atuação, como parques, jardins, espaços comerciais, estufas comunitárias, áreas de lazer infantil, praças e até mesmo uma fazenda urbana, com produção de alimentos para o consumo local. 

Os moradores que desejam ingressar no DNI devem participar de, pelo menos, dois treinamentos de duas horas. Depois de comprar a casa, podem participar de oficinas trimestrais sobre diferentes assuntos, incluindo manutenção e reparos domésticos, planejamento financeiro, impostos residenciais e outras demandas dos moradores. Cursos de planejamento financeiro e assessoramento na tomada de empréstimos são fatores importantes para evitar execuções hipotecárias dentro do TTC, cujos índices se mantêm muito abaixo das regiões do entorno. 

Atividades culturais com jovens e crianças acontecem no TTC. Fonte: site do DNI

No caso de venda das casas, as transações devem obedecer às regras acordadas para manter os custos da moradia baixos para os próximos residentes. Se o morador desejar se mudar e vender sua casa, o DNI tem a preferência na compra, de forma a transferir a casa, posteriormente, a uma família de baixa renda. Além de obter de volta o valor da compra em si na hora da venda, o morador também adquire uma porção da valorização imobiliária que se operou ao longo do tempo, respeitando-se as diretrizes para a acessibilidade econômica da moradia. Se o DNI não demonstrar interesse em comprar a casa, fica facultado ao morador vendê-la diretamente a um terceiro, desde que preenchidos os requisitos do valor e os limites estabelecidos da renda familiar do integrante.

Horta comunitária. Fonte: site do DNI

As casas apenas podem ser vendidas para pessoas com renda abaixo de 80% da renda média da área, por um preço igual ou inferior ao estabelecido pelo grupo. Durante o processo de venda, o proprietário atua junto ao conselho gestor do TTC, de forma a identificar potenciais compradores já cadastrados. Caso a casa seja vendida ao próprio DNI, ocorre um sorteio com candidatos qualificados à aquisição.

No momento atual, 50% dos proprietários de imóveis do DNI são de renda baixa e 80% média-baixa. No caso das unidades de aluguel ou cooperativas habitacionais existem programas de subsídios com a finalidade de torná-las acessíveis. No caso das propriedades, a vantagem é que, assim como em outros TTCs, eles pagam apenas a moradia, sem considerar o terreno. 

Com mais de 30 anos de atuação, o Dudley Neighbors Incorporated é considerado um excelente exemplo do modelo do Termo Territorial Coletivo. Atualmente, ele garante moradia acessível de forma permanente a centenas de cidadãos de Boston e realiza a governança territorial do bairro a partir do protagonismo dos moradores. É um verdadeiro exemplo da força que a mobilização comunitária tem na definição do futuro de uma comunidade. Dudley Neighbors mostra que a palavra final do tipo de bairro que se quer viver pode e deve ser dos moradores.

Assista ao Minidocumentário Holding Ground sobre o TTC Dudley Neighbors aqui:

Assista ao trailer do Gaining Ground sobre o TTC Dudley Neighbors aqui:

Assista uma Apresentação com Tradução para o Português Realizada por Tony Hernandez, Diretor do Dudley Neighbors Incorporated aqui:


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